住宅ローン借り換えの小ワザ公開

ちなみに、法律的には、マンションの各部屋の所有権と、土地の使用権原である敷地の共有持分とは、別々に売買することはできません。なので、中古マンションとして売却（購入）する際には、部屋（建物）と土地とを同時に売る（買う）ことになるのです。
新築マンションの価格のうち、どれだけが土地の価値かを知っておくことは、資産価値の観点からは極めて重要です。というのも、建物は、放置しておけば朽ち果てていき、手入れをしなければ30年も経つと価値も下がる、つまり、最後に価値がゼロになりますが、土地は、価値がゼロにならないからです。
たとえばですが、さきほどの50㎡のマンションを購入する例を考えてみましょう。土地の持ち分は12坪です。
仮に、この場所の地価が坪100万円だとすると、このマンションの価値は、土地代だけで1200万円となります。このマンションが2980万円で分譲されていたら、土地以外の分の価格は1780万円と逆算されます。
場所をきちんと選んでいれば、つまり、地価が大きく下がらないという前提であれば、30年後であっても、このマンションの価格が1200万円よりも下がることはないはずです。なぜなら、建物はなくなっても、土地はなくならないからです。

なお、築後すぐに価格が20％程度下がっていることについては、後程説明します。もちろん、地価は上がることもあれば下がることもあります。
しかし、建物のメンテナンスをまったくせず、放置しておいたとしても、この12坪の土地代よりも価格が下がらないのが理屈なのです。場所がよければ地価が下がらない、地価が下がらなければ、マンションの価値のうち敷地の共有持分の価値の部分が下がらない、したがって、少なくともその部分の資産価値は守ることができるのです。
どうせ住むなら、個性的で、みなに羨ましがられるような家に住みたいものです。これは、一戸建てであれマンションであれ同じで、特に新築であればなおさらです。
ただ、資産価値という観点から言うと、あまりにも個性が際立っているマンションは、その分売却が困難で、資産価値が落ちる原因になります。むしろ、外観にせよ、内装にせよ、間取りにせよ、できるだけ個性のない、ありきたりのもののほうが、売却しやすく、結果として、資産価値が守れる場合も多いのです。
外観が個性的な分譲マンションは、実はあまり多くありません。その理由は、個性は売りにくいからです。

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